2018년 상반기 부동산 시장 동향과 전망

미국 부동산 위기설

미국의 가장 신뢰성있는 부동산 시세를 보는 차트중 하나인 Case-Shiller Home Price Index를 보면 여전히 미국의 부동산 가격은 하늘높은 줄 모르고 상승중입니다.

 

Case-Shiller Home Price Index

 

그런데도 여기저기서 미국 부동산 거품꺼진다느니 위기가 곧 시작된다느니 하는 말들이 많습니다.

왜 그런걸까요?

그걸 알아보기 위해서는 먼저 2008년 서브프라임 이후 부동산 시장이 어떻게 굴러왔는지를 알아봐야 합니다.

 

 

서브프라임 이후 부동산 시장의 상승동력

2008년 서브프라임으로 부동산 시장이 완전히 무너지면서 주택시장도 폭락을 거듭했습니다.

주식시장은 2009년 3월을 저점으로 상승하기 시작해 이미 2012년 중순에 100%가 넘게 상승을 했습니다.

하지만 부동산 시장은 2012년이 되서야 저점을 찍고 반등을 시작했습니다. 주식처럼 매매가 원클릭으로 이루어지는 것이 아닌만큼 당연한 부분도 있지만 그 이후 부동산 시장의 상승을 견인한 이유는 세가지였습니다.

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1. 낮은 이자율

부동산 시장이 저점을 찍고 이전 고점을 넘으면서 본격적으로 회복을 시작한 시기는 위에 보시는대로 2012년 말부터입니다.

2013년 1월부터 전 고점을 돌파하고 본격적인 상승세를 타기 시작한 셈입니다. 그리고 그 시기는 미 연준이 유동성을 시장에 한창 공급하면서 30년 모기지 이자율도 함께 가장 낮게 형성되던 시기[2012년 11~12월의 3.35%]와 일치합니다.

 

30년 기준 모기지 이자율 추이

 

즉 이자율이 낮아지면서 많은 사람들이 주택구입에 자신감을 가지고 적극적으로 매매하면서 시장이 상승세를 탔다고 볼 수 있습니다.

 

 

2. 중국을 선두로 한 외국계 자본의 강한 매수세

미국의 금리가 낮아지고 달러대출이 쉬워지면서 외국계 자본이 들어오기 시작했습니다.

그 중 급격한 성장세를 보이던 중국이 엄청난 돈을 미국의 상업과 개인 부동산 시장에 쏟아부었는데 이는 그대로 부동산 시장의 가격상승으로 이어졌습니다.

이 부분도 중국의 매수가 활발해지던 2012년부터의 미국 부동산 가격 상승세 시작과 맞물리고 있습니다.

 

외국계 자본의 미국부동산 매수추이

 

3. 낮은 재고로 인한 공급부족

여기에 가격상승을 만들어낸 고질적인 문제가 바로 공급부족입니다.

2005년부터 시작된 미국의 주택건설 붐은 서브프라임 이후로 완전히 고꾸라진 상태입니다.

모기지 이자도 낮고 외국계 자본도 들어와서 사려는 사람은 늘어났는데 막상 팔 주택이 없는 겁니다. 당연히 가격은 천정부지로 오를수 밖에요.

 

미국 주택공급량

 

 

 

향후전망

자, 그럼 미국 부동산을 들어올린 3가지 요인을 정리하자면 아래와 같습니다.

  1. 낮은 이자율로 인한 매수세
  2. 중국계 자본의 매수세
  3. 공급 부족 

 

어 근데 하나가 빠진것 같습니다. 주택가격이 올랐다면 당연히 미국인들의 홈오너쉽 비율, 즉 미국인들이 주택을 소유하게 된 비율도 함께 오르는 것이 맞습니다. 그것이 건강한 상승세입니다.

그런데…

미국 부동산의 주택가격대비 홈오너쉽 비율

 

네, 맞습니다.

부동산 가격은 오르는데 미국인들의 홈오너쉽 비율은 하락했습니다.

2016년들어 조금씩 만회하고는 있지만 디커플링현상은 계속 심화되었고 이는 1990년부터 이루어진 미국경기가 한창 좋았던 시절의 홈오너들이 늘어나면서 자연스럽게 주택가격이 상승하던 시절하고는 다르다는 것을 알수있습니다.

무언가[위의 3가지]에 만들어진 인위적인 상승세라는 것을 알수있는 부분입니다.

현재의 주식시장이 연준의 무제한 달러공급으로 인해 만들어진 유동성 랠리, 즉 빚으로 만든 산이라면 부동산시장또한 유동성과 공급부족으로 인해 만들어진 버블이라는 것을 알수있습니다.

 

 

문제는 지금부터?

불이 타오르기 위해서는 연료를 계속 던져줘야 합니다.

자산시장도 똑같습니다. 가격이 계속 오르기 위해서는 돈이 계속 공급이 되어야 합니다.

그런데 부동산 시장의 상승을 이끌었던 3가지 요인중 3가지가 모두 사라지고 있거나 약화되고 있습니다.

 

1. 중국의 미국 부동산시장 철수

미국이 금리를 올려 긴축재정을 시작하고 중국과의 무역전쟁이 가시화되면서 위안화 가치가 급속도로 떨어지고 있습니다.

미국이 금리인상을 하고 위안화 가치가 떨어지면 중국내 달러자본이 빠져나가기 시작합니다.

달러는 돈이 더 되는 쪽으로 움직이기 때문입니다.

그럼 중국입장에서는 외환보유고[달러]를 풀어 떨어지는 위안화를 방어해야 달러 빚이 많은 중국 기업들의 부도를 막을수가 있습니다.

그러기 위해서는 달러가 필요한데 부족한 달러를 보유하기 위해 그동안 사둔 글로벌 부동산 자산을 매각하기 시작했습니다.

 

링크// 연합뉴스 – 중국 투자자들, 미 부동산 처분나섰다 [07/25/2018]

링크 // 연합인포맥스 – 中기업, 해외 부동산 투자 84%↓하락…당국 자본통제 영향[2/17/2017]

 

미국 상업부동산 시장의 가장 큰 손이었던 중국이 10년 만에 순매도자로 전환이 되었습니다.
문제는 이미 2017년부터 중국은 해외부동산 규제를 시작하면서 서서히 발을 빼기 시작했고 이젠 순매도세로 물량을 쏟아내고 있다는 점입니다.
시장에서는 모든지 주도하는 세력이 빠지면 나머지 세력들도 함께 빠지기 마련입니다.
당연히 미국의 상업 부동산 시장은 이미 가격이 하락하고 있고 서부부터 공실률도 점점 늘어나고 있는 추세입니다.  

2. 금리인상 = 모기지 이자율 상승

서민들에게 있어 주택구입시 모기지 이자율은 핵심적인 사항중 하나입니다. 

가장 많이 사용하는 30년 모기지의 경우 실제 원금을 더 많이 갚기 시작하는 순간이 13년정도가 지난 후부터이니 사실 주택구입후 10년간은 이자만 갚는다는말이 틀린말이 아닙니다.

$50만불짜리 주택의 경우 30년 모기지를 할때 1%의 이자율 차이는 $12만불입니다. 

 

미 연준은 이번해 2번 금리를 올렸고 이번 해 2번의 추가 금리인상이 예고되어 있습니다. 

모기지 이자율도 1년전 3.7%에서 이미 4.6%로 1% 가까이 올랐고 연준의 금리인상때마다 동반 상승이 불가피합니다. 

 

모기지 이자율은 기존주택 판매와 굉장히 밀접하게 연관이 되어있으며 이미 시장은 하락세가 가시화되고 있습니다.

 

기존주택 판매 지수

 

 

 

3. 신규주택 허가와 착공수는 꾸준히 증가

반대로 주택의 공급부족은 어느정도 시간이 지나면 개선이 될 여지가 보이고 있습니다. 

여전히 2005년과 대비하여 절반정도 모자라지만 2012년 이후로 꾸준히 신규주택 빌딩 허가신청수와 착공수는 느리지만 천천히 상승추세입니다.

 

신규주택 허가와 착공수

 

 

그런데 이번해 들어 이 부분도 심상치 않은 기운이 엿보입니다. 추세를 벗어나는 하락세가 감지되었습니다.

부동산 시장이 올해들어 이전과는 다른 심상치않은 분위기가 있음을 예상할 수 있는 대목입니다.

 

 

현상황에서의 결론

미국 부동산 시장이 미국인들의 수익이 늘고 주택구입자가 많아지면서 가격이 오른것이 아니라는 것은 분명합니다. 

현재 부동산 시장또한 미 정부의 경기부양책으로 인한 상승세를 탔고 그 상승세를 유발한 3가지 요인중 3가지 모두 사라지고 있다는 점또한 확실해지고 있습니다.

부동산 시장의 가격 상승세가 지속될 수 없는 분명한 이유입니다.

이는 연준의 금리인상이 될때마다 점점 더 가시화가 될 것으로 보이며 부동산 시장은 천천히 둔화될 것으로 예상합니다.

 

시작은 상업용 부동산

부동산 둔화의 시작은 중국계 투자가 사라지고 매물이 쏟아지는 상업용 부동산이 가격하락과 공실률 상승으로 이미 시작을 한것으로 보고있습니다.

그리고 그 타격은 매물이 상대적으로 부족하고 공급량도 부족한 기존 싱글패밀리 주택보다는 이번 부동산 버블에서 급속도로 증가한 대형 콘도, 그리고 비싼값에 팔린 신규주택부터 시작이 될 것으로 보입니다.

 

기존주택과 신규주택 공급 차이

 

메트로 지역 대형 콘도의 급격한 증가세

 

 

 

WSJ 시장전망

마지막으로 Wall Street Journal 의 향후 부동산 시장의 주택가격 전망을 첨부하며 마칩니다.

 

 

 

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5 comments

  1. 작은 상업용 건물을 가지고 있읍니다. 내년 경에 매매를 생각하고 있는데, 금리상승과, 시장에 맞추어 스몰비지니스의 임대료 상승은 어렵고, 공실율을 증가할것인데….
    지난 10년동안 힘든일을 다 겪었다 여겼는데, 아직 끝나지 않은것 같읍니다. 어떻게 매매를 해야 할지 심각한 고민입니다.

    • 부동산 시장의 둔화조짐이 꼭 내년 시장의 급한 하락을 의미하지는 않습니다. 부동산은 실물투자시장이기 때문에 급격한 상승이나 하락은 서브프라임같은 시스템적인 공황상태가 오지않는이상 어렵다고 봅니다. 부동산은 장기적인 관점에서 넓게 보시면 내년에 시장이 둔화된다고 해도 여전히 높은 시점이며 미국경기는 감세안등으로 인해 부스트를 받으며 여전히 세차게 돌아가고 있습니다.
      또한 트럼프 대통령은 대규모 인프라 투자 공약도 걸어놓고 있는 상황인만큼 본인의 재임기간동안 미국경기의 급한 하락은 보고있지 않을것 같습니다.
      서부는 시장이 좀 더 빠르게 오른만큼 속도가 빠르게 둔화조짐을 보이지만 뉴욕같은 경우는 여전히 부동산 시장이 상승추세입니다. 지역에 따라서도 차이가 많은만큼 현명한 판단을 하시길 바랍니다. ^^

  2. 감사함니다

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