홈오너가 알아야 하는 필수 기본상식

Tax / 세금관련

모기지 이자 공제

항목별공제[Itemized Deduction]으로 보고할 경우 모기지 이자에 대한 부분을 공제받을 수 있습니다.

다만 공제는 백만불미만의 주택구입 목적이나 대대적 개조보수를 위한 모기지이어야 하며 집의 에퀴티[Equity]를 이용한 론의 이자도 십만불 미만의 론이라면 공제가 가능합니다.

 

재산세 공제

홈오너로써 지출이 된 재산세, 즉 Property Tax에 대해서 공제를 받을 수 있습니다.

 

Imputed Rent / 렌트 귀속 혜택

홈오너가 본인의 주택에 거주를 한다면 사실상 본인이 소유하고 있는 주택에 대한 투자/세이빙을 하면서 렌트를 무료로 살고있는 것과 같습니다.

다르게 말하자면 홈오너가 본인의 집을 다른이에게 렌트를 주고 본인은 다른 곳에서 렌트로 살고 있다면 받고있는 렌트수익에 대한 세금을 보고해야 하며 본인이 거주하고 있는 곳의 렌트비에는 이미 해당 홈오너의 재산세가 포함되어 있기 때문에 세금을 두번 내고있는 것과 같습니다.

 

거주주택 판매시 면세혜택

일반적으로 어떤 물건이든 구입시보다 높은 금액으로 판매가 되어 수익이 발생되었다면 재산증식세[Capital Gain Tax]를 납부하여야 합니다.

하지만 홈오너로써 본인이 실제로 거주한 메인홈을 판매하여 구입시보다 높은 수익이 발생하였다고 해도 아래의 컨디션에 해당한다면 수익이 면세가 가능합니다.

  • 해당 주택에서 5년간의 기간내 2년동안 거주했을것
  • 해당 주택이 5년간의 기간내 2년동안 홈오너가 소유했을것
  • 지난 2년내 다른 주택의 판매수익에 따른 면세를 클레임하지 않았을 것

면세금액은 1인당 $250,000까지이며 부부 동반 보고 [MFJ]일 경우 함께 $50만불까지 수익에 대한 면세가 가능합니다.

 

 

모기지 포인트

집을 구입시 모기지 이자율을 낮추기 위해 모기지 포인트를 구입할 수 있는데 구입한 포인트는 세금공제가 가능합니다.

 

자영업자를 위한 홈오피스 사용 공제

자영업자[Self Employeed]로써 본인의 집 일부를 홈오피스로 사용하고 있다면 해당 부분에 대한 금액을 세금 공제 받을수 있습니다.

 

홈오너 보험 공제

일반 모기지 보험[Mortgage Insurance]이나 FHA, VA론을 통해 받은 모기지를 위한 보험지출비에 대해서 세금공제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

Mortgage Credit Certificate Program

저소득층의 주택구입을 돕기위한 프로그램으로 일부 주의 경우 모기지 이자에 대한 세금공제 혜택외에 이자의 일부분을 텍스 크레딧으로 돌려주는 프로그램이 있습니다.

예를 들어 $11,933의 모기지 이자를 페이했고 해당 주에서 33%의 MCC 혜택을 준다고 가정하면 해당 홈오너는 텍스보고시 $3,579의 크레딧을 돌려받을 수 있습니다.

각 주에 따라 컨디션이 다를 수 있으니 따로 확인을 해보시기 바랍니다.

 

그린 에너지 세이빙 혜택

태양광 패널과 같은 차세대 그린 에너지를 위한 공사지출이 있을경우 30%까지 세금 공제를 받을수 있습니다. 주마다 다를수 있으니 따로 확인해보시기 바랍니다.

 

 

소셜서비스 / Medicaid

홈오너로써 메디케이드 수령여부

집 소유주라고 해도 소셜서비스의 일종인 Medicaid를 받을 수 있습니다.

다만 해당주택의 가치한도액이 있을수 있으며 뉴욕주의 경우 $84만불을 초과할 경우 받을 수 없습니다.

또한 메디케이스 수혜인의 집은 신청 시점에만 면세재산이 되어 생전에는 건드릴 수 없지만 사후에는 정부 행정기간외 저당권을 잡을 수 있습니다.

 

사후 주택은 재산환수대상

문제는 사후에 발생하는데 홈오너가 사용한 메디케이드 비용을 계산하여 집에 저당권, 즉 Lien을 걸어놓아 해당 주택이 재산환수대상이 됩니다.

예를 들어 소유주가 20만불 상당의 메디케이드 혜택을 받고 사후에 집의 가치가 20만불이라면 자녀는 집을 상속받지 못하고 정부소유가 되는 것입니다.

메디케이드 수혜자 사망 후, 재산환수에는 두가지 법이 적용되는데 수혜자가 55세 이후에 받은 메디케이드 혜택에 한해서만 재산 환수가 가능하며 사망 전 10년 동안 받은 혜택부분에 대해서만 환수가 가능합니다.

다만, 일반적으로 사망전 10년동안 너싱홈등 가장 많은 간호비용이 발생하므로 메디케이드 수혜자들은 재산을 면제받을수 있도록 합법적 절차를 준비해놔야 합니다.

 

재산 보호 트러스트 설립

보통 재산을 보호하기 위해 많이 쓰는 합법적 제도로써 Living Trust를 설립합니다.

Trust란 주요 재산에 믿을수 있는 관리자[주로 변호인]를 자녀와 함꼐 법적 관리인으로 임명하여 재산을 보호하는데 이는 트러스트가 설립되는 해당 재산이 신청인의 재산으로 간주되지 않을수 있기 때문이며 이로써 사후에 메디케이드 재산환수로부터도 보호를 받게 됩니다.

이는 합법적 절차로써 은퇴자가 일년에 $10만불이 넘게 들어가는 Nursing Home이나 롱텀케어 비용으로 모든 재산을 탕진하는 것을 막게하기 위한 정부의 배려입니다.

트러스트를 설립함으로써 은퇴자는 평생 모은 주요 재산을 사후 배우자나 자녀를 위해 상속 지분으로 미리 지정할 수 있으며 자본증식세등의 세금을 피할 수 있습니다.

 

롱텀케어 보험

본인 소유의 주택이 있고 어느정도의 자산이 있다면 사실상 트러스트를 설립해도 메디케이드를 받기는 어려울 수 있습니다.

현재 홈케어비용이 전국적으로 평균 매년 $3만에서 $4만불정도의 비용이 들고 Nursing Home의 경우 1년에 $10만불이 넘는데 메디케이드나 롱텀케어 보험이 없을경우 왠만한 자산은 10년사이에 모두 사라지게 됩니다.

따라서 가능하다면 롱텀케어[Long Term Care Insurance]를 알아보고 미리 가입하는 것도 한 방법입니다.

 

자녀에게 집을 증여하는 것은 최악의 선택

메디케이드를 받기 위해 자녀에게 명의를 넘기는 경우가 있는데 이는 최악의 선택입니다.

  • 자본증식세[Capital Gain Tax]가 발생합니다. 사후 자녀에게 상속된다면 발생하지 않을 세금이 발생하는 것으로 이런 세금폭탄의 짐은 고스란히 자녀에게 넘어갑니다.
  • 시니어로써 받을 수 있는 부동산세 면제나 감세 혜택을 완전히 상실합니다. 매년 손해는 계속 발생할 수 있으며 수만달러에서 수십만 달러까지 올라갈 수 있습니다.
  • 본인의 재산권이 사라짐으로 자녀와 갈등이 생기거나 자녀에게 문제가 생길 경우 노후를 기약할 수 없는 상황이 벌어집니다.

 

 

홈오너의 은퇴플랜, 리버스 모기지

리버스 모기지[Reverse Mortgage]란?

리버스 모기지란 홈오너들의 은퇴연금을 충족시키고 노후를 풍족하게 지내기 위해 집의 에퀴티를 담보로 하여 대출을 역으로 받는 것이라고 보면 됩니다.

예를 들어 70세가 된 당신의 집의 모기지를 모두 갚은 상황에서 집값[에퀴티]이 50만불정도의 가치를 가지고 있다면 그 절반에 해당하는 약 $25만불 정도를 대출 받아 매월 지급받는 형식으로 사용하는 것입니다.

리버스 모기지의 목적은 은퇴자들의 현금부족을 해결하기 위해 생겼으며 집은 있지만 특별한 은퇴플랜이나 현금자산이 없을때 사용합니다.

 

리버스 모기지의 장점

리버스 모기지의 가장 큰 장점은 대출자가 해당 주택에서 계속 거주를 하고 있고 소유를 하고 있다면 대출 상환의무나 상환기간이 없다는 점입니다.

대출기간이 몇십년이 지나도 해당 주택에서 소유주로써 계속 거주를 하고 있다면 상환의무가 없다는 것입니다.

또한 사후, 자녀가 대출금을 갚을때 집을 팔았는데 금액이 모자라도 차액에 대한 부분은 면제가 되어 전액 상환한 것으로 인정을 합니다.

손해분은 연방주택청인 FHA에서 감수를 합니다. 반대로 주택매각액이 대출금보다 많은 경우 차액은 자녀들에게 돌아갑니다.

 

리버스 모기지를 받을 수 있는 자격

대출자 연령이 62세 이상 되어야 하며 부부가 공동으로 대출을 받으려면 나이가 적은 사람이 최소한 62세 이상이어야 합니다.

대출 대상 주택은 단독주택, 4유닛 이하인 복수주택과 콘도미니엄이 포함이 됩니다.

또한 대출금액은 주택에 대한 본인지분, 즉 에퀴티가 주택의 50%이상 있어야 합니다. 예를 들어 현재 갚아야 할 모기지 상환금액이 전체 집값의 50%를 초과한다면 리버스 모기지를 받을수 없습니다.

 

리버스 모기지를 받고 집을 지키려면

결국 리버스 모기지도 대출이므로 사후 자녀나 상속자는 대출금을 갚아야 합니다.

이때 결국 집을 팔게되는데 이를 막기위해서는 저축성 평생보험을 사용할 수 있습니다.

저축성 평생보험의 장점은 보험혜택은 평생받고 보험비중 일부 금액은 현금가치로 누적되어 은퇴연금으로도 사용할 수 있다는 것입니다. 또한 보험자가 사망후, 리버스 모기지의 대출금액을 집을 따로 팔지 않아도 생명보험 보상금을 통해 갚음으로써 집을 지키고 자손들은 그 집으로 새로운 수익을 창출하여 부가 대물림할 수 있다는 점입니다.

결국 생명보험을 가짐으로써 은퇴자는 소셜연금을 비롯하여 생명보험의 현금가치와 리버스 모기지의 대출금을 동시에 사용하에 되어 노후를 매우 풍족하게 즐길수 있는 기회를 마련하게 됩니다.

 

저축성 평생보험 문의

 

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