[부동산] 주택구입시 고려해야할 홈에퀴티에 대한 진실

주택구입=홈 에퀴티?

한국도 마찬가지이긴 하지만 America Dream을 이루기 위해 가장 중요한 것중에 하나가 내집마련이 아닌가 싶습니다.

렌트비가 어마어마한 속도로 올라가는 와중에 주택구입은 자산[Home Equity]을 쌓을수 있는 매우 효과적인 방법이기 때문입니다.

하지만 주택구입=홈에퀴티가 되기 위해서는 주택가격이 꾸준히 그것도 물가상승률을 훨씬 상회하게 오른다는 전제가 있어야 한다는 사실 아셨나요?

너무나 당연한 것이지만 내가 지불한 전체비용보다 집값이 높아져야 한다는 것입니다.

 

홈오너가 지출하는 실제 비용

예를 들어 보겠습니다.

50만불짜리 주택을 구입한다고 볼때 30년 모기지를 사용하면 현재의 이자율로 4.6%를 받았습니다.

만일 20%[$100,000]의 다운페이먼트를 하고 나머지 $40만불에 대한 모기지를 받았다면 결과적으로 약 $74만불을 갚게되는 셈입니다.

10%[$50,000]를 다운페이했다면 $45만불에 대한 모기지에 총 상환금액은 30년후 $83만불이 됩니다.

5%[$25,000]의 경우 원금 $47만불에 이자까지 합쳐 $88만불을 갚아야 합니다.

 

거의 두배 가까이 되는 금액을 이자로 갚아야 하는 거죠.

그리고 현재 생애 첫 주택구입자의 대부분인 72%가 20%미만의 다운페이먼트를 하고 있습니다.

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이게 다가 아니다

여기에 주택구입자로써 필수로 내야하는 금액은 또 있습니다. 바로 Tax와 Insurance 입니다.

세금과 보험비용은 주택의 적정가치와 물가에 따라 세월이 흐르면서 함께 오릅니다.

뉴저지와 뉴욕등 북동부는 세금이 높기로 악명높은데 대략 2%를 계산하면 일년에 만불이 되는 돈을 세금으로 납부해야 합니다.

단순계산으로도 세금은 30년후 30만불이 됩니다. 실제로는 주택가치상승과 물가에 따라 세금도 올라가므로 더 내야합니다.

이 말은 30년 후, 20%의 다운페이먼트를 했다고 해도 실질적으로 주택구입자가 지출하는 금액은 백만불이 넘게 된다는 말이 됩니다.

 

 

 

대부분이 20%미만 다운페이

2018년 7월의 Realtor Index에 따르면 생애 첫 주택을 구입하는 사람들중 72%가 20%미만의 다운페이먼트를 한다고 합니다.

 

예를 들어 50만불짜리 주택을 10%의 다운페이를 한다면 30년후 $83만불을 갚아야 하고 세금은 [매년 집값이 오르면 계속 오르겟지만] 단순계산으로도 뉴저지는 1년에 $11,000, 뉴욕은 $8,250, 캘리포니아는 $6,000정도를 내야합니다.

세금이 전혀 오르지 않는다는 가정하에도 뉴저지는 30년후 $33만불을 내는것이며 뉴욕은 약 $25만불, 캘리포니아는 $18만불이 됩니다.

전체비용을 보자면 30년후 뉴저지 주택구입자는 모기지와 세금으로만 $120만불정도를 내는 것이며 여기에 주택 관리비용과 보험비가 추가됩니다.

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이는 매년 3%의 집값이 올라야만 본전을 찾을수 있다는 말이 되는데 이것도 매년 오르는 세금과 물가를 감안한다면 사실이 아닙니다.

기본적으로 4%의 상승세가 나와야 실질적인 수익이 발생한다는 것이 되죠.

이것도 30년간 집에 들어가는 관리비나 수리비등 모든 제반비용을 계산에 두지 않았을때의 가정입니다.

 

 

그렇다면 수익률은?

미국 주택가격 상승률은 센서스국과 전미부동산협회 NAR, 그리고 케이스쉴러 지표등 조금씩 다르지만 일단 부동산 버블 붕괴전인 2009년까지의 주택가격 상승률은 대략적으로 3.7%~5.4%를 보고 있습니다.

또한 이 부분은 지역에 따라 편차가 심하기 때문에 본인이 거주하는 지역의 집값 상승률을 살펴봐야 할 부분입니다.

 

대략적으로 매년 4%가 상승했다고 예상했을때 $50만불짜리 주택의 가치는 30년후 $165만불이 됩니다.

많아 보이지만 매년 2%가 넘게 상승하는 물가상승률을 감안하면 좋은 투자는 아닙니다.

더군다나 본인이 투자한 원금+이자+세금만 해도 $120만불이 넘기 때문에 [수리비나 각종 제반비용을 합하면 더하겠지만] 30년 후에 해당 주택을 판다고 해도 실질적인 순수익은 $30만불이 채되지 않습니다.

연평균 수익률로 따지면 0.66%로 1%도 채 안되는 수치입니다.

 

 

주택구입은 투자가 아니라 거주와 미래

NAR[전미부동산협회]에 따르면 1968년부터 한창 부동산 붐이 일어나던 2004년까지의 미국 부동산 상승률은 연평균 6.4%였으며 36년간 단 한번도 하락을 한적이 없습니다.

물론 이후 2009년의 서브프라임 모기지 사태로 인한 부동산 폭락시기를 제외한 데이터입니다.

 

 

그렇다면 집을 사지 말아야 할까요? 

아닙니다.

이 글은 거주지로써 주택을 구입하는 분들에게 홈에퀴티에 대한 팩트를 전달하기 위한것입니다. 또한 부동산 투자는 실물자산이기 때문에 마진만 볼수는 없는 부분이 분명히 존재합니다.

 

거주지로써의 주택구입은 위에서 보이는 숫자만이 아닌 30년이라는 세월동안 거주하는 비용이 그대로 녹아들어가 있기 때문에 실제로는 이보다 훨씬 높은[눈에 보이지 않는] 수익을 창출한다고 볼 수 있습니다.

또한 모기지가 끝난후부터는 실질적인 본인의 자산이기 때문에 그때부터 에퀴티가 불어나고 주택을 자녀나 후세에게 그대로 상속하여 부를 잇게 한다는 어마어마한 장점이 있습니다.

 

그리고 간과할 수 없는 부분이 바로 Rental Income입니다.

Rental Income은 지역에 따라 그리고 주택의 에퀴티에 따라 높은 수익을 만들어 줄수도 있는 부분이기 때문입니다.

링크: Rental Property Calculator

 

결론

따라서 주택을 구입할때는 현재 부동산 시장이 어느 싸이클에 와 있는지를 파악하는 것이 굉장히 중요합니다.

1980년에 구입한 사람과 부동산 버블이 터지기 직전인 2008년에 구입한 사람과의 수익률은 비교할수가 없기 때문입니다.

More>>> 2018년 상반기 부동산 시장동향과 이 후 전망

 

그리고 매수시기를 결정할 수 없다면 홈에퀴티를 주택의 가격상승률과 맞물려 극대화하기 위해서는 아래의 3가지를 꼭 고려해야 합니다.

  1. 가능한 많은 다운페이먼트
  2. 낮은 이자율
  3. 15년 모기지 가능 여부

 

결국 홈에퀴티의 키는 이자를 얼마나 적게 은행에 뜯기느냐가 관건인 것입니다.

More>>> 최적의 이자율로 모기지 이자율 받기

 

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