리얼터들이 보는 부동산시장 동향

National Association of Realtors

부동산 시장에 대하여 가장 빠르고 정확한 정보를 가지고 있는 사람들이 있습니다.

실제로 발로 뛰면서 집을 팔고 사며 고객들을 만나 클로징을 하고 렌트를 얻어주는 사람들, 바로 미국의 부동산 공인 중개사인 리얼터[Realtor]입니다.

그런 리얼터들이 모인 NAR 즉, 전미 부동산 협회에서 운영하는 리서치 그룹과 리포트가 있습니다.

미국의 부동산 시장을 협회멤버인 리얼터들과 집을 사고 파는 실제 고객들에게 서베이를 받아 실질적인 데이터를 가지고 부동산 시장 상황을 면밀하게 분석하는 것입니다.

 

Realtors Confidence Index

RCI는 리얼터들이 현장에서 거래를 진행하며 발생하는 여러가지 상황과 부동산시장 동향, 그리고 앞으로의 시장이 어떠할지를 예측하는 서베이와 우려하고 있는 사항등이 담겨있습니다.

싱글하우스는 여전히 핫, 콘도는 글쎄?

경기를 볼때 중요한 척도중의 하나가 일반 소비자가 느끼는 소비자신뢰도 지수[Consumer Confidence Index] 입니다.

RCI는 리얼터들이 느끼는 현재 부동산 시장의 신뢰도 지수라고 볼 수 있습니다.

심각한 매물부족 현상을 보이고 있는 싱글하우스는 74점으로 여전히 활발한 거래가 이루어질 것으로 조사가 되고 있으며 많은 신규건축이 이루어지고 있는 콘도미니엄은 59점으로 확연한 차이를 보이고 있습니다.

 

 

여전한 Seller’s Market

Buyer Seller Traffic Indices는 현재 바이어가 많은 시장인지 셀러가 많은 시장인지를 보여줍니다.

위에서 볼수 있듯이 현재 부동산 시장은 셀러는 적고 [43점] 바이어가 거의 두배 가까이 많은 [73점] 전형적인 Seller’s Market임을 알 수 있습니다.

간단하게 말해 셀러 한명당 바이어는 1.7명이 있다는 얘기가 됩니다. 물론 이는 지역과 시장상황에 따라 달라질 수 있습니다.

핫한 지역의 경우 셀러 한명당 바이어가 5명에서 7명도 될 수 있다는 것입니다.

 

리스팅 가격보다 높게 팔리는 시장

1년전과 비교하여 가격변동성을 보았을때 무려 76%가 금액이 높아졌다고 대답을 했습니다.

또한 초기 리스팅 가격이 그대로 팔리는 경우는 37%밖에 안된다고 하니 반대로 보면 리스팅 프라이스보다 높게 팔리는 경우가 많다고 생각할수 있겠습니다.

현재 부동산 시장이 굉장히 핫한 상태임을 잘 알수있는 인덱스라고 보여집니다.

 

1년후에도 시애틀은 핫핫

많은 리얼터들이 시애틀이 있는 워싱턴주를 포함하여 오레곤과 네바다주등이 1년후에 무려 5~7%의 부동산 가격 상승이 있을것으로 내다보았습니다.

워싱턴주등이 계속 뜨거운 성장세를 보일것으로 예상하는 가운데 캘리포니아와 일리노이등도 여전히 4-5% 상승으로 높은 상승세를 이어갈 것으로 보고 있습니다.

뉴욕이나 조지아등의 경우 3-4% 상승할 것으로 내다보고 있으며 뉴저지는 상대적으로 1-2%상승에 그칠것으로 보고 있습니다.

6개월 후를 예상한 리얼터 신뢰지수도 지금과 거의 다르지 않아 이번해에도 여전히 부동산 시장은 뜨거울 것으로 대부분의 리얼터들이 예상하고 있는 것으로 보입니다.

 

부동산시장은 탄탄대로

모기지등을 못내서 은행에 집을 뺏기는 Foreclosure 비율이 2008년의 30%에서 현재는 3%대로 주저앉았습니다. 무려 10배가 넘는 하락세입니다.

20%에 육박하던 숏세일 비율은 1%에 지나지않아 현재의 부동산 시장이 얼마나 탄탄한지 알 수 있습니다.

이와는 별개로 다운페이먼트를 20% 이하로 하는 가정은 처음 주택을 구입하는 바이어나 경험이 있는 바이어나 모두 공통적으로 이전에 비해 약간 낮아지는 경향이 있는 것 같습니다.

하지만 여전히 First Home Buyer는 71%가 20% 미만의 다운페이먼트를 내고 집을 구입하고 있습니다.

 

낮은재고와 금리가 걱정거리

현재 리얼터들의 가장 큰 관심사이자 걱정거리는 낮은 재고와 역시 높아지는 금리입니다.

일반주택의 인벤토리가 계속 낮아지고 있는 가운데 바이어는 있는데 매물이 없어 팔수없는 상황이 벌어지고 있습니다.

여기에 미 연준이 금리인상 스탠스를 계속 벌려가며 모기지금리에 가장 큰 영향을 주는 10년물 국채금리가 계속 높아지며 바이어의 부담이 점점 높아지고 있는 것도 리얼터의 근심거리중 하나인것 같습니다.

이외에도 핫한 셀러스 마켓임을 증명하듯 멀티플오퍼가 들어오는 것도 걱정거리중 하나인것으로 보입니다.

 

 

Market Data로 보는 부동산시장

지금까지 리얼터들이 보는 부동산 시장의 현 상황을 보았다면 실제로 마켓데이터는 어떻게 나오고 있을까요?

출처: research.stlouisfed.org

신규주택은 상승, 기존주택은 하락

세인트 루이스 연방은행의 데이터에서 보면 신규주택 공급량은 꾸준히 늘고있지만 기존주택 재고는 계속 줄어들고 있습니다.

페북 경제그룹부동산이 보이네요’ 인용.

현재 미국의 주택시장의 특징은 새주택공급은 꾸준히 늘어나고 있지만 기존주택의 공급은 줄어들고 있는상황입니다. 문제는 새주택가격과 기준주택가격이 점차 벌어지고 있는 상황인데 이유는 빌더들이 이익이 좀더 나는 큰집을 짓고 있기 때문입니다 기존주택이 나오지 않은 이유중에 하나가 투자자들이 매입했던 주택들이 아직 시장에 나오지 않고 있기 때문입니다.

이처럼 빌더들이 핫한 부동산 마켓에서 이익이 나는 큰집, 그 중에서도 주로 콘도를 짓고 있기 때문에 반대로 기존주택은 점점 매물이 말라가고 있는 것입니다.

예를 들면 가장 핫한 부동산 시장중 하나인 샌프란시스코의 경우 최근 몇년간 콘도와 코압이 엄청난 규모로 증가하기 시작했습니다.

캘리포니아나 뉴욕도 상황은 크게 다르지 않습니다.

출처: paragon-re.com

 

 

부동산 시장의 상승여력


source: tradingeconomics.com

주택시장의 가격을 가장 잘 보여주는 케이스쉴러 지수도 부동산 시장의 뜨거운 상승세를 잘 보여주고 있습니다.

그런데 현재의 상승세가 언제까지 이어질지를 보기위해서는 주택을 구입할 미국인들의 인컴상황을 봐야합니다.

사실 건강한 부동산 시장의 상승은 수요와 공급이 맞아야 하고 또한 부동산을 사는 실제 바이어 즉 주택구입자들의 인컴이 늘어나야 합니다.

미국인들의 인컴이 그대로인데 집값만 계속 오른다면 결국 너무 오른 집을 살수있는 수요는 한정되어 있기 때문입니다.

 

물가상승율을 적용한 Real Median Household Income, 즉 실제 미국인들의 인컴 데이터입니다. 

약간 충격적인 것은 가장 최근의 데이터였던 2016년도의 중간 가구수익이 $59,000로 1998년과 비슷하다는 점입니다.

거의 20년동안 미국인들의 수익이 실질적으로는 전혀 오르지 않았다는 점입니다. 

따라서 향후 부동산 시장이 2006년의 고점을 넘어 더욱 상승하기 위해서는 미국인들의 실질수익이 계속 올라가야 그 뒷받침을 할 수 있을것으로 보입니다.

똑같이 부동산 시장 가격을 물가를 적용하면 2017년에 이미 2006년의 고점은 이미 닿았지만 물가를 적용했을때는 아직 30포인트가량 상승여력이 남아 있었음을 볼 수 있습니다.

따라서 여전히 부동산 시장은 견고한 모습을 당분간 보일것으로 예상됩니다. 

Inflation Adjusted Housing Prices

 

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