리버스 모기지 제한사항과 그에 대한 오해

리버스 모기지를 막상 받으려고 하면 제한 사항이 많다고 들었습니다.

집을 파는데 지장이 있고 특히 콘도는 아예 신청조차 안 된다고 들었습니다. 어떤 제약들이 있는지 궁금합니다.

 

▶답= 정부가 관여된 융자라서 제한사항이 있는 게 사실입니다.

특히 3년전부터 수입과 신용 기록을 요구하면서 더 심해졌습니다.

한인 사회에 처음으로 리버스 모기지를 본격 소개한 뒤 상담 및 실제 사례를 경험한 바에 따르면 가장 큰 제한 사항은 콘도입니다.

리버스 모기지는 정부기관 FHA가 보증을 하는 은퇴자들을 위한 융자입니다. 따라서 콘도의 경우 FHA가 Approved된 콘도만이 가능합니다.

HOA 사무실에 직접 확인하거나 HUD웹사이트에서도 확인이 가능합니다.

콘도에 거주하는 많은 한인 시니어 분들이 리버스 모기지를 희망하지만 모두 가능한 것이 아니어서 안타깝습니다.

 

집의 소유권은 무관

두 번째 말씀하신 집을 파는데 지장이 있다는 것은 전혀 사실 무근입니다.

리버스 모기지를 받으셔도 집을 처분하는데 장애가 없으십니다. 일반 주택융자와 똑같다고 생각하시면 됩니다.

이 같은 오해는 주로 리버스 모기지를 받으면 집을 은행에게 넘겨주는 것으로 오해 한데서 비롯되는 것 같습니다.

리버스 모기지를 받으셔도 집 주인은 그대로입니다.

 

주택가격에 따른 제한있어

최근 들어서 가장 큰 제약사항은 주택가격입니다.

주택가격이 몇 년 새 크게 올라가서 적잖은 분들이 제한을 받고 있습니다.

리버스 모기지는 FHA 규정에 따라 주택가격 63만 6150달러까지 적용하고 있습니다.

쉽게 말씀 드리면 150만 달러 집을 소유하고 계신 분이나 63만 6150달러 시세의 집을 소유하고 계신 분이나 받아가실 수 있는 최대 리버스 모기지 금액이 동일합니다.

실제 사례에서는 150만달러 집을 소유하고 융자금이 50만 달러 남아계신 분들이 리버스 모기지의 대상에서 사실상 제외됩니다.

물론, 리버스 모기지에도 점보가 있어서 가능은 하지만 그 대상이 매우 제한적이어서 쉽지 않습니다.

 

기본 자격조건

그 다음에 제한 사항들은 일반적인 자격 조건입니다.

최근 2년내 페이먼트 기록 중 연체 벌금을 낸 것이 없거나1~2건에 그쳐야 합니다. 경험상 한인 시니어 분들께서는 이 분야에 대해서는 대부분 통과되십니다.

 

 

은행이 집 소유권 가져가지 않아

주변 사람들이 말하는 걸 보면 리버스 모기지는 은행이 집을 가져간다고 하던데 리버스 모기지를 받은 다음에 혹시 집을 팔 수가 있나요?

 

▶답= 많은 분들이 오해하고 계십니다만 리버스 모기지를 받는다고 해서 은행이 집을 가져가지 않습니다.

이것은 아마도 리버스 모기지로 현금을 받기 때문에 집을 가져가는 것으로 오해하시는 일이 많은 것 같습니다.

리버스 모기지는 은행이 집을 가져가지 않고 매각 혹은 종료시점(maturity)에 한꺼번에 원금을 계산하게 됩니다.

그 전까지 은행은 일반 융자와 같이 린(Lien)을 설정하게 됩니다. 린을 설정하더라도 집의 타이틀은 계속 본인이 주인으로 보유하게 됩니다.

 

타이틀 보유의 의미

타이틀을 계속 보유한다는 뜻은 아래와 같은 차이가 있습니다. 

리버스 모기지를 받으셔도 원하실 때 언제든지 집을 매각하실 수 있습니다. 이에 대한 벌금(Prepayment Penalty)은 없습니다.

– 리버스 모기지를 받고 나서 부부 두 분이 사망하셔도 은행이 그 집을 넘겨 받은 것이 아니라 사후에 자녀나 지정하신 분(Beneficiary)이 직접 매각을 하시게 됩니다. 다르게 말하자면 부부 두 분이 사망하여도 에퀴티 상속이나 양도가 가능합니다.

– 은행이 집을 가져간 것이 아니기 때문에 매각하면 리버스 모기지 금액을 페이오프하고 남은 금액을 당사자 혹은 지정한 분이 가져가게 됩니다. 

매각하지 않더라도 일반 재융자를 하거나 다른 방법을 통해 원금을 갚으면 리버스 모기지는 해제됩니다.

여기에 연방정부 FHA의 기능이 추가된다는 점이 특징 겸 일반 융자와 차이점이라고 생각하시면 되겠습니다.

 

사후 집에 대한 권한

보통 융자와는 달리 리버스 모기지는 부부 두 분이 사망하신 후에 집을 매각할 수 있는 권한은 자녀등(or Beneficiary)에게 부여됩니다.

이에 대해 연방정부 FHA가 보증을 합니다. 또한 리버스 모기지를 받은 원금이 집 시세보다 더 많더라도 그에 대한 개인적인 채무 책임은 없습니다. 

Non-Recourse loan이기 때문에 집 시세 까지만 책임이 있습니다. 이에 대해서는 연방정부가 보증합니다.

과거 서브 프라임 당시 리버스 모기지가 일부 개인 채무로 전환되는 사례가 있었지만 이에 대해서는 연방정부가 보증을 하는 것으로 모두 바뀌었습니다.

이를 HECM 리버스 모기지라고 부르며 현재는 이 HECM 리버스 모기지만 취급되고 있습니다.

▶문의: (213) 268-8529

 

 

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